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贷款常识COMMON SENSE OF LOAN
贷款100万,年限30年,最终...

中国人民银行官网发布《中国央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,对北京地区离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,严控信贷风险;离婚一年内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

最近房贷政策一天一个新闻,这让素素根据家里人买房情况深入的思考了一个问题,怎样贷款才合算?

怎样贷款才合算?

放长贷款时间:

【1】家里人买房也是2015年年底的事情,正巧赶在2016年3月30日的新政之前,时间节点挺好,价格也买的实惠,问题出在哪里?

问题在买房贷款的时间上,作为40岁不到的年轻人,贷款年限完全有资格达到25—30年的额度,可是出于保守为了少支付利率的考虑,贷款时间为20年,真的很合算么?

【2】以100万元贷款额度,每月等额还款,4.9%的基准利率计算:

20年到期本息合计为157万;

30年到期本息合计为:191万左右;

中间的差值为:191-157=34万。

【3】国外已经有的指数基金巴菲特说可以达到年复利9%,相关的报道说国内沪深300指数基金年复利在过去的几年内也达到了5%左右,那么如果复利计算的话:

20年还款每月还款额度为6544元,

30年还款每月还款额度为5307元,

每月差异为:1237元,

每年差异为1237*12=1.4万。

每年的1.4万如果去投资指数基金,按年复利5%计算:

那么第一年的1.4万在20年后变为:3.7万,

第二年的1.4万变为3.5万,

第三年的1.4万变为3.3万,

根据素素测算20年后累计为:48万,分分钟秒杀20年和30年的贷款利息差34万,如果再延长到30年,这个值还要惊人:

那么第一年的1.4万在20年后变为6万,

第二年的1.4万变为5.7万,

第三年的1.4万变为5.4万,

30年后累计为:97.6万,

和34万足足相差63.6万。

【4】所以最长贷款时间如果可以是30年,那么只要您符合年龄要求,请一定要贷足年限。

放大贷款额度:

【1】一样的道理,以100万元贷款额度和80万贷款额度来计算,每月等额还款,4.9%的基准利率计算,

100万20年到期本息合计为157万;

80万20年到期本息合计为125.6万;

中间的差值为:157-125.6=31.4万。

【2】100万额度的20年贷款的每月还款额为6500元,

80万额度的20年贷款的每月还款额为5200元,

中间相差1300元,一年相差:1.5万,

根据上面计算的1.4万一年的差异来讲,每年的1.4万如果去投资指数基金,按年复利5%计算,

那么第一年的1.4万在20年后变为:3.7万,

第二年的1.4万变为3.5万,

第三年的1.4万变为3.3万,

根据素素测算20年后累计为:48万

【3】贷款额度高的情况下投资指数基金,贷款到期日后多了48-31.4万=16.6万。也是不少的一笔收入。

【4】贷款额度如果可以是100万,一定不要贷款80万,请一定要贷足金额。

放大贷款杠杆:

【1】房贷是福利,不是负担,因为您不可能在其他途径借到利息那么低的钱,这个资金的成本是所有金融系统中最最低的,可以说是送钱钱给你,所以尽可能的放大贷款杠杆,尽可能的多贷资金额度。

【2】放大贷款杠杆一定程度上与放大贷款额度相关,但又有不同,放大贷款杠杆的程度为:贷款额度不超过家庭月收入的100倍,也就是在放大贷款额度的基础上必须考虑家庭收入。

如果您有100万得贷款额度,您的个人家庭月收入只有5000元,那么您在贷款的同时必须考虑到家庭月支出的生活成本,尽管您有100万的贷款额度,但您的贷款金额还是不要超过50万,我们贷款必须要考虑现金流的支出。

如果您的现金流断链,那一切都是白瞎。房子可能被银行拿来拍卖。

【3】记住:放大贷款杠杆的最大程度为家庭月收入的100倍,当然,银行也有银行的贷款审核标准,个人建议也可以作为您贷款的杠杆参考。

综 上


从家人买房后核算的这笔账看,个人觉得只要您考虑到上面的几个要点,不管您是等额本金还是等额本息,都是合算的、无论您怎么贷款都是挣钱的。

当然,如果您现在手头资金紧张,您可以选择等额本息度过困难时期,谁知道10年后通货膨胀到怎么样的程度,也可能您的收入已达到翻翻;

如果您手头宽裕,您可以选择等额本金毕竟可以少交利息嘛,现阶段就看得到的优惠为什么不执行呢?!

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